Il Disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026, ripropone due misure fiscali destinate alle imprese. Il provvedimento riapre l’assegnazione agevolata dei beni ai soci e introduce una nuova rivalutazione degli immobili d’impresa. Le disposizioni confluiscono nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, il D.Lgs. 117/2026, agli articoli 364-bis e 364-ter.
La prima misura riguarda società in nome collettivo, società in accomandita semplice, società a responsabilità limitata, società per azioni e società in accomandita per azioni. Entro il 30 settembre 2027, queste società potranno assegnare o cedere ai soci immobili non strumentali per destinazione oppure beni mobili registrati non strumentali. Lo stesso termine si applica alla trasformazione in società semplice delle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di tali beni.
Assegnazione e cessione ai soci
Per accedere al regime, i soci devono risultare iscritti nel libro soci, quando previsto, al 30 settembre 2026. In alternativa, l’iscrizione potrà avvenire entro trenta giorni dall’entrata in vigore della norma, purché derivi da un titolo con data certa anteriore al 1° ottobre 2026.
L’imposta sostitutiva di Ires e Irap si applica alla differenza tra il valore normale dei beni e il costo fiscalmente riconosciuto. L’aliquota ordinaria è dell’8%, che sale al 10,5% per le società non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti. Sulle riserve in sospensione d’imposta annullate si applica invece il 13%. Per gli immobili, il valore normale può essere determinato utilizzando i moltiplicatori catastali. L’imposta di registro è dimezzata, mentre quelle ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
Il versamento dell’imposta sostitutiva dovrà essere effettuato in un’unica soluzione entro il 30 settembre 2027. Il testo non prevede rate. La stessa scadenza vale per il perfezionamento dell’assegnazione, della cessione o della trasformazione in società semplice.
Rivalutazione degli immobili nel bilancio 2026
La seconda disposizione consente di rivalutare gli immobili risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2025. Sono esclusi le aree fabbricabili e gli immobili destinati alla produzione o allo scambio nell’ambito dell’attività d’impresa. La rivalutazione dovrà essere effettuata nel bilancio dell’esercizio successivo, quindi nel bilancio 2026, bene per bene e distinguendo tra immobili ammortizzabili e non ammortizzabili.
Il saldo attivo dovrà essere imputato al capitale o a una riserva in sospensione d’imposta. La riserva potrà essere affrancata, in tutto o in parte, versando un’imposta del 10%. Il maggior valore sarà riconosciuto ai fini fiscali dal terzo esercizio successivo, cioè dal 2029, con un’imposta sostitutiva dell’8% per gli immobili ammortizzabili e del 4% per gli altri.
Se l’immobile viene ceduto, assegnato ai soci o destinato a finalità estranee prima dell’inizio del sesto esercizio successivo, le plusvalenze e le minusvalenze saranno calcolate sul costo precedente alla rivalutazione. Le imprese che redigono il bilancio secondo i principi IAS/IFRS potranno inoltre riallineare i valori fiscali ai maggiori valori contabili degli immobili, applicando le stesse aliquote dell’8% o del 4% e vincolando una riserva in sospensione d’imposta, affrancabile con il 10%.
Le imposte sostitutive relative alla rivalutazione dovranno essere versate in un’unica soluzione entro il termine previsto per il saldo delle imposte sui redditi del periodo d’imposta interessato. Gli importi saranno compensabili. Il riconoscimento fiscale del maggior valore decorrerà dal 2029, mentre il ricorso al costo ante rivalutazione in caso di realizzo resterà necessario per cessioni, assegnazioni o destinazioni effettuate prima del 2032.
