Gli Stati membri possono introdurre limiti agli affitti brevi quando esistono motivi di interesse generale, come la tutela del turismo, dell’ambiente urbano e della residenzialità. È quanto stabilito dalla Corte di giustizia dell’Unione europea con una sentenza del 22 ottobre, che riconosce la possibilità di subordinare l’attività a un regime di autorizzazione preventiva.
La decisione riguarda in particolare i luoghi caratterizzati da una scarsità strutturale di alloggi. Le autorità, secondo i giudici, devono però valutare l’estensione geografica del fenomeno e l’impatto delle locazioni turistiche sulle esigenze abitative delle aree urbane, evitando che le restrizioni siano fondate soltanto su un eccessivo formalismo.
Il caso all’origine della sentenza
Il pronunciamento è arrivato su richiesta di una Corte d’appello, nell’ambito di una causa avviata da una società immobiliare specializzata nelle locazioni brevi. L’impresa non aveva ottenuto l’autorizzazione per gestire una struttura ricettiva a Bruxelles.
La Corte Ue ha chiarito che la direttiva 2006/123 sui servizi nel mercato interno si applica anche alle norme nazionali di pianificazione territoriale e urbanistica relative alla destinazione degli immobili, compresi i casi in cui l’attività sia svolta da un privato. Le autorizzazioni, infatti, non riguardano indistintamente lo sviluppo o l’uso dei terreni, ma l’accesso all’attività ricettiva, considerata una prestazione di servizi.
Per i giudici europei, la direttiva non impedisce agli Stati di adottare misure finalizzate a proteggere il turismo e l’ambiente urbano. I criteri per il rilascio delle autorizzazioni devono però essere chiari, oggettivi e trasparenti, oltre che resi pubblici in anticipo e facilmente accessibili. Le regole dovranno inoltre essere coerenti con il regolamento 2024/1028 sulla raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine.
Il ruolo delle autorità locali
La Corte ha sottolineato che, nei mercati con forte densità abitativa e carenza di case, possono esistere motivi imperativi di interesse generale per fissare condizioni e limiti alle strutture ricettive. Le tensioni sul mercato residenziale possono quindi giustificare controlli preventivi, anche attraverso un potere discrezionale dei Comuni nella qualificazione dell’immobile, perché una verifica successiva rischierebbe di risultare inefficace.
La sentenza è stata accolta positivamente da Confindustria Alberghi. La presidente Elisabetta Fabri ha parlato di un contributo importante al confronto sulla regolamentazione delle locazioni brevi, sottolineando la possibilità di introdurre strumenti di autorizzazione e controllo quando siano presenti motivate esigenze di interesse generale.
Fabri ha ricordato che la crescita del turismo deve essere accompagnata dalla tutela dei territori e delle comunità locali. Secondo la presidente dell’associazione, occorre definire criteri adeguati per individuare le aree sottoposte a pressione abitativa, tenendo conto delle caratteristiche dei singoli territori e consentendo alle amministrazioni di intervenire con misure proporzionate e basate su dati attendibili.
L’obiettivo indicato da Confindustria Alberghi non sarebbe limitare l’offerta turistica, ma favorirne una crescita equilibrata, tutelando la residenzialità, assicurando condizioni di concorrenza tra le diverse forme di ospitalità e preservando l’identità delle destinazioni.