La risposta a interpello n. 168 del 1° settembre 2026 chiarisce il trattamento fiscale della permuta di terreni appartenenti a un maso chiuso, istituto disciplinato dalla legge provinciale di Bolzano n. 17 del 28 novembre 2001. L’operazione esaminata riguarda lo scambio di alcune porzioni di un maso con terreni appartenenti a un’altra proprietà dello stesso tipo.
Il maso chiuso è il complesso di immobili, con i relativi diritti, iscritto nel libro fondiario. Deve comprendere una casa di abitazione e gli annessi rustici; inoltre, il reddito medio annuo deve essere sufficiente a garantire il mantenimento di almeno quattro persone, senza superare il triplo della soglia prevista dalla normativa provinciale.
La legge stabilisce che l’acquisto della proprietà, della comproprietà o dell’usufrutto di un maso chiuso tramite un atto tra vivi debba essere autorizzato dalla commissione competente. L’autorizzazione non è invece necessaria quando il trasferimento avviene attraverso una donazione.
Il caso esaminato dall’Agenzia
Il contribuente aveva ricevuto in donazione un maso chiuso e aveva richiesto le agevolazioni previste dall’articolo 5-bis, comma 3, del decreto legislativo n. 228 del 2001. Tra le condizioni richieste vi è l’impegno a condurre direttamente il maso per almeno dieci anni dalla data di acquisto.
Il regime agevolato comprende l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo, oltre all’esenzione da ogni altro tributo previsto dalla disposizione. È inoltre prevista la riduzione a un sesto degli onorari notarili per i trasferimenti, tra vivi o mortis causa, di immobili agricoli e relative pertinenze costituiti in maso chiuso.
Successivamente, l’istante intendeva stipulare una permuta: avrebbe ceduto alcune porzioni del proprio maso ricevendo in cambio terreni appartenenti a un altro maso chiuso, da aggregare alla sua proprietà. Le parti avevano attribuito ai beni lo stesso valore, senza quindi prevedere alcun conguaglio. La commissione competente aveva autorizzato l’intervento, qualificandolo come permuta di terreni di eguale superficie.
La differenza rispetto al compendio unico
Nel valutare il caso, l’Agenzia ha richiamato la sentenza della Corte di cassazione n. 20460 del 6 ottobre 2011. Secondo i giudici, il beneficio spetta quando l’oggetto del trasferimento è un maso e l’acquirente si impegna a condurlo direttamente per dieci anni, anche attraverso una dichiarazione separata. L’agevolazione non dipende invece dal possesso della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale.
La risposta precisa che la disciplina del maso chiuso non può essere assimilata a quella del compendio unico. Quest’ultimo riguarda una superficie di terreno necessaria a raggiungere un livello minimo di redditività e prevede l’impegno del coltivatore diretto o dell’imprenditore agricolo professionale a coltivare o condurre i terreni per almeno dieci anni. In caso di permuta, la violazione degli obblighi può comportare la perdita del beneficio e una sanzione pari al 50 per cento delle imposte recuperate.
Per il maso chiuso, invece, le modifiche alla consistenza dei terreni e dei diritti connessi non dipendono esclusivamente dalla volontà del proprietario, ma sono sottoposte all’autorizzazione prevista dalla normativa provinciale. Di conseguenza, quando l’operazione è autorizzata e rispetta l’impegno di conduzione diretta decennale, le agevolazioni fiscali restano applicabili alla permuta esaminata.