La voltura catastale non deve attendere il pagamento dell’ultima rata. Nelle compravendite immobiliari con riserva di proprietà, l’obbligo di aggiornare l’intestazione nasce già con la stipula e la registrazione dell’atto, anche se l’acquirente diventerà proprietario soltanto dopo aver versato l’intero prezzo.
Il chiarimento è contenuto nella risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026 dell’Agenzia delle Entrate, dedicata agli adempimenti relativi agli atti con patto di riservato dominio, disciplinati dagli articoli 1523 e seguenti del Codice civile. Il documento distingue tra trascrizione dell’atto, aggiornamento catastale e trasferimento effettivo della proprietà.
Trascrizione dell’atto e riserva di proprietà
Nella vendita con riserva di proprietà, il compratore riceve il bene e ne assume i rischi dal momento della consegna, mentre il venditore conserva la proprietà fino al pagamento integrale. Si tratta comunque di un contratto definitivo di compravendita: non è necessaria una nuova manifestazione di volontà delle parti e il passaggio della proprietà si verifica automaticamente con il saldo dell’ultima rata.
L’atto deve essere trascritto già al momento della stipula. La mancata trasmissione immediata della proprietà non impedisce la trascrizione, ma il patto deve essere reso conoscibile ai terzi. Secondo l’Agenzia, nella nota va indicata la denominazione «compravendita con riserva di proprietà» nel campo dedicato alla specificazione del negozio giuridico. È inoltre possibile inserire informazioni aggiuntive, come il momento previsto per il pagamento dell’ultima rata.
Voltura prima del pagamento integrale
Il punto operativo centrale riguarda il momento della voltura. L’obbligo sorge dopo la stipulazione e la registrazione dell’atto, senza attendere il saldo del prezzo. Il riferimento è l’articolo 3 del D.P.R. n. 650/1972, che collega l’adempimento agli atti dai quali trae origine la vicenda traslativa.
In questo caso, il titolo è già rappresentato dal contratto definitivo stipulato dalle parti. Per gli atti soggetti a trascrizione, l’aggiornamento delle intestazioni catastali avviene in via automatizzata sulla base dei dati contenuti nella formalità di pubblicità immobiliare.
Di conseguenza, l’acquirente può risultare intestatario al Catasto anche se, sul piano civilistico, la proprietà resta ancora al venditore. L’intestazione catastale aggiorna gli archivi e non modifica la titolarità del diritto: il venditore mantiene la proprietà fino al pagamento integrale, mentre l’acquirente la acquista con il saldo dell’ultima rata.
Il pagamento finale non determina una seconda voltura catastale. L’aggiornamento è infatti già collegato all’atto originario, che costituisce il titolo dell’intera operazione. Diversamente, nei registri immobiliari deve essere eseguita una successiva formalità di annotazione relativa all’atto che dimostra l’avvenuto pagamento integrale del prezzo. Non sono invece necessarie annotazioni catastali aggiuntive per rappresentare la riserva di proprietà.