La risposta a interpello n. 168 del 1° settembre 2026 ha esaminato il trattamento fiscale della permuta di terreni appartenenti a un maso chiuso costituito secondo la legge provinciale di Bolzano 28 novembre 2001, n. 17. Il chiarimento riguarda un’operazione nella quale alcune porzioni di un maso vengono scambiate con altre appartenenti a un diverso complesso fondiario.
Per maso chiuso si intende un complesso di immobili, insieme ai diritti connessi, iscritto nel libro fondiario. La sua costituzione deve comprendere una casa di abitazione con gli annessi rustici. Inoltre, il reddito medio annuo deve essere sufficiente a garantire il mantenimento adeguato di almeno quattro persone, senza superare il triplo del reddito previsto dalla disciplina provinciale.
La normativa stabilisce che l’acquisto della proprietà, della comproprietà o dell’usufrutto su un maso chiuso attraverso un atto tra vivi debba essere autorizzato dall’apposita commissione. L’autorizzazione non è invece necessaria quando l’acquisto avviene mediante donazione.
Nel caso esaminato, l’istante aveva ricevuto in donazione un maso chiuso e aveva richiesto le agevolazioni previste dall’articolo 5-bis, comma 3, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228. Il beneficiario si era impegnato a condurre direttamente il maso per almeno dieci anni dalla data di acquisto.
Il regime fiscale applicabile
La disposizione riconosce l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e da ogni altro tributo per i trasferimenti, tra vivi o mortis causa, di immobili agricoli e relative pertinenze costituiti in maso chiuso. È prevista anche la riduzione a un sesto degli onorari notarili, a condizione che l’acquirente assuma l’impegno alla conduzione diretta decennale.
Successivamente, l’istante ha progettato un contratto di permuta: avrebbe ceduto alcune porzioni del proprio maso per riceverne altre, appartenenti a un diverso maso chiuso e possedute dalla controparte. Le porzioni sarebbero state aggregate al complesso originario per un valore equivalente, senza quindi alcun conguaglio economico. La commissione competente ha autorizzato l’operazione, qualificandola come permuta di terreni di eguale superficie.
La distinzione dal compendio unico
Nel parere viene richiamata la sentenza della Corte di cassazione del 6 ottobre 2011, n. 20460. Secondo i giudici, il beneficio spetta quando l’oggetto del trasferimento è un maso e l’acquirente si impegna a condurlo direttamente per dieci anni, anche attraverso una dichiarazione separata. Non è invece necessario che l’acquirente possieda la qualifica soggettiva di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale.
La risposta precisa che la disciplina del maso chiuso non può essere assimilata a quella del compendio unico. Quest’ultimo riguarda un’estensione di terreno necessaria per raggiungere un livello minimo di redditività e impone al coltivatore diretto o all’imprenditore agricolo professionale di coltivare o condurre il fondo per almeno dieci anni.
Nel caso del compendio unico, la permuta può determinare la decadenza dal beneficio, con una sanzione pari al 50% delle imposte recuperate dall’amministrazione finanziaria. Per il maso chiuso, invece, le modifiche alla consistenza dei diritti reali non dipendono dalla libera scelta del proprietario, ma sono soggette all’autorizzazione prevista dalla legge provinciale.
Di conseguenza, se viene rispettato l’impegno alla conduzione diretta per dieci anni e l’operazione mantiene le caratteristiche di una permuta di terreni di eguale superficie, le agevolazioni fiscali restano applicabili.