Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, come quelli censiti nel gruppo catastale D, la rendita deve essere determinata attraverso una stima diretta riferita alla singola unità. A confermarlo è la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 24790, depositata il 26 agosto 2026, intervenuta su una controversia relativa alla rettifica della rendita di alcuni immobili classificati nella categoria D/8.
La valutazione può essere effettuata utilizzando criteri diversi, scelti in base alle caratteristiche concrete del bene. La Suprema Corte ha chiarito che i metodi reddituale, di mercato e di costo sono alternativi e non sono collocati secondo una gerarchia prestabilita. L’elemento decisivo è quindi la corretta applicazione del procedimento più adeguato alla specifica unità immobiliare.
Stima diretta e criteri alternativi
Il quadro normativo di riferimento è costituito dall’articolo 10 del R.D.L. n. 652/1939 e dagli articoli 27 e 28 del D.P.R. n. 1142/1949. La rendita viene attribuita mediante stima diretta, anche quando il contribuente presenta una proposta attraverso la procedura DOCFA.
La stima può seguire un procedimento diretto, basato sul reddito lordo ordinariamente ricavabile dall’immobile, dal quale vengono sottratte spese ed eventuali perdite. In alternativa, può essere utilizzato un procedimento indiretto fondato sul valore del capitale fondiario, determinato considerando il valore di mercato o il costo di ricostruzione.
Quando si ricorre al costo di ricostruzione, la valutazione deve tenere conto del deprezzamento legato allo stato dell’immobile, all’obsolescenza e al suo ciclo di vita tecnico-funzionale. La Cassazione richiama inoltre l’applicazione di un coefficiente di riduzione per i cespiti edificati prima del biennio 1988-1989, salvo l’accertamento di condizioni ottimali di manutenzione.
La contestazione della rendita
Il caso esaminato riguardava sei avvisi di accertamento dell’Agenzia delle Entrate relativi a immobili D/8 destinati ad attività per il tempo libero. I contribuenti ritenevano preferibile il criterio del costo di costruzione rispetto a quello basato sul valore di mercato. I giudici di merito avevano però considerato corretta la stima dell’Amministrazione, ritenendo il valore di mercato più adeguato alle caratteristiche e alla collocazione dei beni.
La Corte ha riconosciuto che il contribuente può rettificare una precedente dichiarazione catastale e modificare la rendita proposta con il DOCFA. Tuttavia, per contestare la valutazione dell’Ufficio non è sufficiente presentare un valore alternativo: occorre dimostrare uno specifico errore o vizio nel metodo estimativo adottato.
Nel caso in esame, secondo la Cassazione, i contribuenti si erano limitati a contrapporre alla stima dell’Amministrazione una diversa valutazione economica, senza provare l’erroneità tecnica del criterio utilizzato. La Corte ha quindi confermato la decisione di merito, ribadendo che il giudizio di legittimità non può trasformarsi in una nuova valutazione del valore dell’immobile.