Il condomino può rinunciare all’utilizzo del riscaldamento centralizzato senza chiedere l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea. Il distacco, però, è possibile soltanto a determinate condizioni: l’intervento non deve provocare notevoli squilibri nel funzionamento dell’impianto né determinare aggravi di spesa per gli altri proprietari.
Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, con la sentenza n. 6490 del 18 marzo 2026. I giudici hanno chiarito che anche un regolamento condominiale di natura contrattuale non può vietare in modo assoluto l’esercizio del diritto riconosciuto dall’articolo 1118, quarto comma, del Codice civile.
Le condizioni per il distacco
La responsabilità di dimostrare che l’intervento non danneggia il funzionamento dell’impianto e non trasferisce costi aggiuntivi sugli altri condomini ricade sul proprietario che intende procedere. Per questo, prima del distacco, assume particolare importanza la documentazione tecnica in grado di attestare l’assenza di conseguenze pregiudizievoli.
La verifica deve riguardare sia l’equilibrio dell’impianto sia gli effetti economici sugli altri partecipanti al condominio. Il diritto, quindi, non opera in modo automatico: il condomino può agire senza una preventiva autorizzazione, ma deve essere in grado di provare il rispetto dei requisiti stabiliti dalla legge.
Il ruolo dell’amministratore e le spese da sostenere
L’amministratore non può subordinare il distacco a una propria valutazione discrezionale. Secondo la Suprema Corte, sono nulle le clausole regolamentari che impediscono incondizionatamente il distacco quando sussistono le condizioni previste dall’articolo 1118 del Codice civile.
Il distacco, tuttavia, non libera il proprietario da ogni obbligo economico relativo all’impianto comune. Chi rinuncia all’utilizzo del riscaldamento centralizzato resta tenuto a contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria, la conservazione e la messa a norma dell’impianto, del quale continua a essere comproprietario. In presenza dei presupposti richiesti, viene invece meno la partecipazione alle spese legate all’uso del servizio comune. Restano da valutare separatamente eventuali deroghe convenzionali ai criteri di ripartizione.
La controversia esaminata dalla Cassazione riguardava una condomina che si era distaccata nel febbraio 2008, dopo avere comunicato la propria intenzione e depositato una perizia tecnica. I giudici di merito avevano respinto la sua domanda, richiamando il regolamento condominiale e ritenendo insufficienti le prove sull’assenza di conseguenze negative.
La Suprema Corte ha contestato anche la mancata valutazione di un accertamento tecnico preventivo relativo all’impianto originario. La legittimità del distacco deve infatti essere verificata sulla base delle condizioni esistenti quando l’intervento è stato eseguito, senza escludere automaticamente la consulenza per la successiva sostituzione della caldaia, avvenuta nel 2011.
La Cassazione ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione, per un nuovo esame. La pronuncia non ha dunque dichiarato in via definitiva la legittimità del distacco realizzato dalla condomina, ma ha stabilito i criteri con cui la vicenda dovrà essere rivalutata.