Per gli immobili a destinazione speciale o particolare, come quelli censiti nel gruppo catastale D, la rendita deve essere determinata attraverso una stima diretta riferita alla singola unità immobiliare. A stabilirlo è la Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 24790 depositata il 26 agosto 2026, che ha esaminato una controversia sulla rettifica della rendita attribuita ad alcuni immobili classificati nella categoria D/8.
La pronuncia chiarisce che la valutazione può basarsi su criteri differenti, scelti in funzione delle caratteristiche concrete del bene. Non esiste, quindi, una gerarchia rigida tra i metodi reddituale, di mercato e del costo di ricostruzione. Per contestare la stima dell’Amministrazione finanziaria, tuttavia, non è sufficiente proporre un valore alternativo: il contribuente deve individuare uno specifico errore nel metodo estimativo utilizzato dall’Ufficio.
Come si determina la rendita degli immobili speciali
Il riferimento normativo è rappresentato dall’articolo 10 del R.D.L. n. 652/1939 e dagli articoli 27 e 28 del D.P.R. n. 1142/1949. La rendita viene attribuita mediante stima diretta della singola unità immobiliare, anche quando il procedimento prende avvio dalla proposta presentata dal proprietario attraverso la procedura DOCFA.
La valutazione può seguire un procedimento diretto, basato sul reddito lordo ordinariamente ricavabile dall’immobile, dal quale vengono sottratte spese ed eventuali perdite. In alternativa, può essere utilizzato un procedimento indiretto fondato sul valore del capitale fondiario, determinato sulla base del valore di mercato oppure del costo di ricostruzione del bene.
La scelta del metodo deve essere collegata alle condizioni e alle caratteristiche dell’immobile. Nel caso del costo di ricostruzione, inoltre, è necessario considerare il deprezzamento legato allo stato del fabbricato, all’obsolescenza e al suo ciclo di vita tecnico-funzionale. La Cassazione richiama anche l’applicazione di un coefficiente di riduzione per i cespiti edificati anteriormente al biennio 1988-1989, salvo l’accertamento di condizioni ottimali di manutenzione.
La controversia sugli immobili D/8
Il caso riguardava sei avvisi di accertamento dell’Agenzia delle Entrate relativi a immobili D/8 destinati ad attività per il tempo libero. I contribuenti contestavano la valutazione dell’Ufficio, ritenendo più appropriato il criterio basato sul costo di costruzione rispetto a quello fondato sul valore di mercato.
I giudici di merito avevano però ritenuto corretta la stima dell’Amministrazione, considerando più adeguato il riferimento al valore di mercato in relazione alle caratteristiche e alla collocazione degli immobili. La Suprema Corte ha confermato questa decisione, chiarendo che il giudizio di legittimità non può trasformarsi in una nuova valutazione economica del bene.
La Cassazione ha comunque riconosciuto che il contribuente può rettificare una precedente dichiarazione catastale, anche modificando la rendita proposta con il DOCFA. Per ottenere una revisione della rendita, però, deve dimostrare il vizio tecnico o l’inadeguatezza del criterio adottato dall’Ufficio. La semplice contrapposizione di una diversa stima economica non è sufficiente.
