L’ipoteca volontaria concessa a garanzia di debiti tributari nell’ambito di una transazione fiscale non beneficia dell’esenzione dall’imposta ipotecaria prevista per le formalità eseguite nell’interesse dello Stato. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 24487 del 5 agosto 2026, relativa a un’ipoteca costituita nel contesto di un accordo di ristrutturazione dei debiti disciplinato dagli articoli 182-bis e 182-ter della legge fallimentare.
La controversia era nata da un avviso di liquidazione con cui l’Amministrazione finanziaria aveva richiesto 505.970 euro per il mancato versamento dell’imposta ipotecaria legata all’iscrizione della garanzia. In primo grado la vicenda aveva avuto un esito favorevole per una persona fisica e due società per azioni. La Commissione tributaria regionale, con la sentenza n. 9795/2022, aveva infatti annullato l’avviso ritenendo applicabile l’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo n. 347/1990.
La norma stabilisce che non sono soggette all’imposta le formalità eseguite nell’interesse dello Stato. Secondo il giudice tributario regionale, l’ipoteca prestata a garanzia del pagamento del debito erariale oggetto della transazione fiscale doveva rientrare in questa previsione, perché funzionale alla tutela del credito tributario. Contro la decisione l’Agenzia delle Entrate ha presentato ricorso per Cassazione, sostenendo che l’esenzione fosse stata riconosciuta in modo errato.
Il significato di “Stato” nella norma
La Suprema Corte ha ritenuto il ricorso ammissibile e fondato. Prima di esaminare la questione interpretativa, ha precisato che l’ipoteca era stata rilasciata in favore e, quindi, nell’interesse dell’Agenzia delle Entrate. Il punto decisivo era stabilire se tale interesse potesse essere equiparato a quello dello Stato indicato dalla disposizione fiscale. La risposta dei giudici è stata negativa.
Secondo la Cassazione, l’Agenzia delle Entrate è un soggetto giuridico distinto, dotato di personalità giuridica propria. Pur svolgendo attività di accertamento e riscossione delle entrate tributarie statali, non costituisce un organo dello Stato e non può essere assimilata allo Stato-persona. Le esenzioni previste dalle norme sulle imposte di registro, catastale, ipotecaria e di bollo devono quindi essere riferite esclusivamente allo Stato-persona, salvo che il legislatore estenda espressamente il beneficio ad altri enti pubblici.
Il precedente del 2020 e il nuovo orientamento
La Corte ha richiamato anche gli articoli 11 e 16 del decreto legislativo n. 347/1990. Dalla loro lettura coordinata emerge che il debitore contro il quale l’ipoteca è iscritta o rinnovata rientra tra i soggetti obbligati al pagamento dell’imposta. Per questo, anche quando la formalità risponde all’interesse pubblico alla riscossione dei tributi, l’esenzione non opera a favore del debitore ipotecato. Diversa è l’ipotesi in cui lo Stato sia nello stesso momento debitore dell’imposta e titolare del credito garantito.
La Cassazione ha inoltre ricordato che una precedente sentenza, la n. 1899/2020, aveva sostenuto la tesi opposta, riconoscendo l’esenzione per un’ipoteca volontaria concessa da un terzo a garanzia di debiti tributari. Tale indirizzo è stato successivamente superato dalle ordinanze nn. 21605, 21618 e 21623 del 2024 e dalla n. 2690 del 2026, richiamate nella nuova pronuncia.
Applicando questo orientamento, la Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e cassato la sentenza impugnata. La causa è stata rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, che dovrà esaminare anche le questioni rimaste assorbite e decidere sulle spese del giudizio di legittimità. L’ordinanza consolida così il superamento del precedente contrario del 2020.