La questione della riduzione del canone di locazione è stata recentemente affrontata dalla Corte di Cassazione, che ha chiarito come tale riduzione debba essere dimostrata per evitare problematiche fiscali. In particolare, la Corte ha stabilito che, sebbene sia legittimo ridurre il canone tramite una scrittura privata, questa deve avere una data certa anteriore all’anno d’imposta per essere opponibile al Fisco.
Il caso in esame riguardava una contribuente siciliana, il cui ricorso è stato rigettato dalla Corte di Cassazione il 22 maggio 2026. L’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato il reddito fondiario della contribuente per l’anno d’imposta 2014, non riconoscendo la validità fiscale della riduzione del canone, che era stata formalizzata con una scrittura privata datata 2 dicembre 2013, ma registrata solo il 27 ottobre 2014.
Il Fisco ha sostenuto che, per i primi dieci mesi del 2014, la riduzione non potesse avere effetti retroattivi, poiché la scrittura privata non aveva acquisito una data certa opponibile all’Amministrazione. Di conseguenza, la contribuente ha visto aumentare la propria base imponibile per gran parte dell’anno. In primo grado, la Corte di giustizia tributaria aveva dato ragione alla contribuente, ma in appello la decisione è stata ribaltata, accogliendo la tesi dell’Agenzia.
Obbligo di registrazione e data certa
Un aspetto cruciale del ricorso riguardava l’assenza di un obbligo di registrazione per l’accordo di riduzione del canone, un punto pacifico in giurisprudenza. La contribuente sosteneva che la data della riduzione potesse essere dimostrata anche attraverso comportamenti concludenti o documentazione bancaria attestante il pagamento dei canoni nella misura ridotta. Tuttavia, la Cassazione ha chiarito che, sebbene non ci sia obbligo di registrazione, la questione centrale rimaneva l’opponibilità dell’atto all’Amministrazione finanziaria.
La Corte ha ribadito che, ai fini tributari, l’Amministrazione finanziaria è considerata un “terzo” e non è vincolata dalla data apparente di una scrittura privata non autenticata. Pertanto, la data di tale documento non è opponibile al Fisco se non dal giorno della registrazione, a meno che non venga fornita prova della sua anteriorità attraverso fatti obiettivi e non disponibili alle parti.
Prova alternativa alla registrazione
La sentenza non esclude la possibilità di fornire prove alternative alla registrazione, ma stabilisce chiaramente i confini di tale prova. La Corte ha richiamato orientamenti giurisprudenziali precedenti, affermando che la data certa dell’accordo può essere dimostrata anche tramite fatti diversi dalla registrazione, purché questi siano oggettivi e non siano nella disponibilità delle parti. Questo passaggio è fondamentale per chi gestisce contenziosi simili, poiché la prova alternativa è ammessa, ma deve soddisfare requisiti specifici.
In conclusione, per chi si trova a dover dimostrare una riduzione del canone di locazione, è essenziale prestare attenzione alla formalizzazione dell’accordo e alla sua registrazione, per evitare problematiche con il Fisco.