I condotti fognari sono parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, fino al punto in cui si diramano verso le singole unità immobiliari. Di conseguenza, il condominio risponde dei danni provocati da malfunzionamenti o guasti della rete comune, in quanto custode dell’impianto secondo quanto previsto dall’articolo 2051 del Codice civile.
Per prevenire infiltrazioni, rigurgiti ed esalazioni, le tubazioni devono essere sottoposte a una manutenzione ordinaria regolare e programmata. L’amministratore ha il dovere di attivare gli interventi necessari senza attendere una preventiva delibera dell’assemblea, poiché l’impianto è essenziale per la salubrità dell’edificio e per il normale utilizzo degli alloggi.
Pulizie, videoispezioni, spurghi e verifiche di tenuta rientrano tra le attività ordinarie e ricorrenti che possono essere disposte dall’amministratore. Una gestione negligente può esporre il condominio a richieste di risarcimento per i danni provocati dalla rete fognaria, oltre che a contestazioni per l’omessa manutenzione delle parti comuni.
Quando la sostituzione non è un’innovazione
La sostituzione di un impianto fognario ormai vetusto non costituisce necessariamente un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice civile. Secondo la giurisprudenza, sono innovazioni soltanto le modifiche che trasformano la consistenza materiale del bene comune oppure ne cambiano la destinazione. Non rientrano invece in questa categoria gli interventi che migliorano il godimento del bene lasciandone inalterate funzione e destinazione, come chiarito dalla Cassazione civile, sentenza n. 5642 del 23 febbraio 2023.
Quando la rete è datata o strutturalmente insufficiente e necessita di lavori per garantire il corretto smaltimento e le esigenze igieniche, l’assemblea può quindi deliberare il rifacimento senza applicare le maggioranze qualificate previste per le innovazioni. La decisione, in questi casi, mira a ripristinare la funzionalità del sistema e ad adeguarlo alle necessità attuali, senza introdurre un nuovo servizio né modificarne la destinazione. Lo ha ribadito anche il Tribunale di Bologna, con la sentenza n. 3282 del 30 novembre 2025.
La sostituzione viene pertanto considerata un intervento di straordinaria manutenzione. Per approvarla è sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del Codice civile: il voto favorevole della maggioranza dei presenti, purché rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Condutture nei giardini privati
Se una condotta attraversa il giardino di un singolo condomino ma serve più unità immobiliari, conserva la propria natura condominiale. Il proprietario del terreno deve consentire l’accesso per le attività di manutenzione e le spese per la conservazione dell’impianto, comprese la pulizia dei pozzetti, la rimozione delle occlusioni e il ripristino del deflusso, gravano su tutti gli utilizzatori secondo i criteri applicabili alle parti comuni.
La stessa regola vale quando la tubazione attraversa l’area privata di un condomino e collega due caseggiati distinti. In questo caso il tratto costituisce una servitù di passaggio a favore dell’altro edificio. I condomini devono contribuire alle spese necessarie alla conservazione della servitù, in proporzione all’uso, anche se i lavori vengono eseguiti materialmente dal titolare del fondo servente, secondo il principio richiamato dall’articolo 1069 del Codice civile.
Diversa è l’ipotesi in cui il guasto dipenda da una causa imputabile esclusivamente al fondo servente. Se, per esempio, le radici di un albero piantato nel giardino invadono la condotta provocandone la rottura o l’occlusione, il proprietario deve sostenere integralmente i costi. A suo carico non vi è soltanto la riparazione del tratto danneggiato, ma anche la rimozione della causa del problema, per evitare che il danno si ripeta.