La Commissione europea sta lavorando all’Affordable Housing Act, un nuovo intervento sulla crisi abitativa. La bozza di regolamento introduce criteri comuni per individuare le cosiddette aree sotto stress abitativo e stabilisce a quali condizioni le autorità pubbliche potranno adottare misure restrittive sugli affitti brevi.
Il testo non prevede un divieto automatico valido in tutta l’Unione europea. La futura normativa dovrebbe creare una cornice comune entro la quale autorità nazionali, regionali e locali potranno intervenire, secondo le rispettive competenze, quando dimostrino che una determinata zona è in difficoltà e che le locazioni brevi o altri utilizzi degli immobili contribuiscono alla pressione sul mercato.
Come si individua un’area sotto stress abitativo
La soglia principale indicata dall’articolo 6 è il rapporto tra il prezzo medio di transazione di un’abitazione e il reddito disponibile mediano della popolazione locale. Nella versione della bozza attualmente disponibile, il cosiddetto price-to-income ratio deve essere pari o superiore a 8: il prezzo medio di acquisto deve quindi corrispondere ad almeno otto volte il reddito disponibile mediano.
Il dato, tuttavia, non sarebbe sufficiente da solo. Il rapporto tra prezzi e redditi dovrebbe essere aumentato nei dieci anni precedenti e dovrebbe risultare improbabile che lo stress si riduca nei tre anni successivi. La valutazione dovrebbe considerare l’andamento della popolazione, l’offerta e la domanda di abitazioni, sulla base di informazioni oggettive, trasparenti e verificabili. La Commissione potrebbe inoltre modificare la soglia con atti delegati, qualora lo giustifichino sviluppi documentati statisticamente.
Restrizioni mirate e tutela della residenza principale
L’articolo 7 richiede che l’area interessata dalle misure sia limitata a quanto necessario per proteggere la disponibilità e l’accessibilità economica delle abitazioni. Potrebbero essere individuati un quartiere, un Comune, un’area metropolitana o anche soltanto una parte di questi territori. L’obiettivo è evitare che le limitazioni vengano estese automaticamente a zone più ampie quando il problema riguarda aree specifiche.
L’articolo 5 consente di ipotizzare restrizioni sull’accesso o sulla prestazione dei servizi di locazione breve in immobili diversi dall’abitazione principale dell’host. Tra le misure considerate figurano requisiti, autorizzazioni, registrazioni e limiti quantitativi o territoriali. Non viene però attribuita una facoltà generalizzata di vietare le locazioni turistiche.
Per adottare una misura, l’autorità dovrà dimostrare, secondo l’articolo 9, che gli affitti brevi hanno avuto un effetto negativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti. Dovrà inoltre rispettare il principio di proporzionalità e valutare eventuali alternative meno restrittive. Le attività considerate più rilevanti saranno quelle caratterizzate da dimensione, frequenza o natura commerciale tali da sottrarre stabilmente abitazioni alla locazione di lungo periodo.
La bozza esclude dalle restrizioni adottate sulla sua base le locazioni brevi effettuate nella residenza principale dell’host. L’attenzione si concentra quindi soprattutto sulle seconde case e sugli immobili destinati in modo strutturale agli affitti brevi. Il testo contempla anche possibili limiti all’acquisto o all’utilizzo di immobili residenziali non destinati ad abitazione principale, ma esclude che ciò equivalga automaticamente a un blocco delle vendite.
Per il momento, in Italia, non cambia nulla automaticamente. Il documento è ancora una bozza: dovrà essere presentato formalmente dalla Commissione e affrontare l’iter legislativo con Parlamento europeo e Consiglio. Contenuto, perimetro e date di applicazione restano quindi da definire.