Si è conclusa in secondo grado una controversia immobiliare nata da una compravendita stipulata nel novembre 1985. Al centro del procedimento c’è un fabbricato destinato ad abitazione civile situato in via Squaglia, a Lucca, acquistato oltre trent’anni fa e rivenduto nel 2017 dagli eredi dell’originario compratore.
Proprio nella fase preparatoria della nuova vendita, gli eredi avevano scoperto la presenza di difformità urbanistiche ed edilizie rispetto al progetto originario. Le irregolarità riguardavano, in particolare, un aumento della superficie dell’immobile e un’altezza inferiore dei locali della cucina. Per regolarizzare la situazione, gli interessati avevano dovuto ricorrere alla procedura di fiscalizzazione dell’abuso, sostenendo il pagamento delle sanzioni previste e dei relativi diritti amministrativi.
La decisione della Corte d’Appello
Gli eredi dell’acquirente avevano quindi citato in giudizio l’erede del venditore, chiedendo il risarcimento delle spese affrontate e del danno derivante dalla riduzione del prezzo ottenuta nella successiva vendita. Secondo quanto sostenuto dagli appellanti, la presenza delle difformità aveva comportato una decurtazione di 50mila euro sul valore concordato con i nuovi acquirenti.
In primo grado, il Tribunale di Lucca aveva respinto integralmente la domanda. La decisione aveva attribuito rilievo a una determinazione dirigenziale del Comune di Lucca del settembre 2020, secondo la quale gli immobili anteriori al 1985 dotati di certificato di agibilità potevano essere considerati regolari. La Corte d’Appello di Firenze, con sentenza depositata l’8 ottobre, ha invece accolto parzialmente il ricorso.
La Terza sezione civile, composta dai magistrati Riccardo Guida, Carlo Breggia e Antonio Picardi, ha ritenuto che l’immobile presentasse effettivi abusi edilizi, sanati soltanto attraverso la fiscalizzazione. Secondo i giudici, tale procedura non equivale a una sanatoria pienamente liberatoria, ma costituisce un rimedio alternativo alla demolizione, adottato per ragioni statiche.
Riconosciute le spese documentate
Applicando l’articolo 1489 del Codice civile, relativo agli oneri e ai diritti gravanti sulla cosa venduta, la Corte ha riconosciuto la responsabilità del venditore originario. Al momento del rogito, infatti, quest’ultimo avrebbe reso dichiarazioni non veritiere sulla totale conformità urbanistica dell’immobile, pur avendo presentato istanze di condono per altre opere.
L’erede del venditore è stato quindi condannato a rimborsare le spese documentate e direttamente collegate all’abuso. L’importo riconosciuto è pari a 4.434,76 euro, comprensivi della sanzione amministrativa e dei diritti di segreteria, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali calcolati a partire dai singoli esborsi.
È stata invece confermata la decisione di non riconoscere il risarcimento per la diminuzione del prezzo di vendita. La Corte ha richiamato l’articolo 1227, secondo comma, del Codice civile, ritenendo che gli appellanti avrebbero potuto evitare quel pregiudizio attivandosi tempestivamente per regolarizzare l’immobile sulla base della determinazione comunale del 2020, che era stata loro segnalata dalla controparte prima della cessione.
Il Collegio ha inoltre ordinato all’appellato di restituire le somme eventualmente ricevute in esecuzione della sentenza di primo grado. Le spese dei due gradi di giudizio sono state compensate per metà, in considerazione della reciproca soccombenza, mentre la parte restante è stata posta a carico dell’appellato. Sono state infine dichiarate irripetibili le spese sostenute nei confronti di un’altra parte citata esclusivamente per l’integrità del contraddittorio.