Gli edifici abbandonati spesso diventano parte del paesaggio quotidiano fino a quando un crollo, una segnalazione o un ingresso abusivo non riportano l’attenzione sulle loro condizioni. È quanto accaduto nell’area dell’ex chiesa di Santa Croce a Valle Faul, immobile privato da tempo in stato di forte degrado, dove nei mesi scorsi è stata segnalata la presenza di ragazzi all’interno di una zona ritenuta pericolosa.
Il problema non riguarda soltanto questo edificio. Segnalazioni relative a immobili inutilizzati, incuria e possibili situazioni di rischio hanno interessato anche altre aree del centro storico di Viterbo, tra San Faustino e via Cairoli. La questione, però, va oltre il tema del decoro urbano: uno spazio vuoto sottrae funzioni alla città, non produce abitazioni né lavoro e può ridurre l’attrattività delle strade e il valore degli immobili vicini.
Una mappa per conoscere il patrimonio inutilizzato
In un territorio dove il confronto sul consumo di suolo accompagna quello sulle nuove costruzioni e sulle trasformazioni urbanistiche, la prima domanda dovrebbe riguardare la quantità di patrimonio edilizio già esistente e non utilizzato. Oggi manca un quadro pubblico organico capace di distinguere le abitazioni temporaneamente vuote dagli immobili abbandonati, quelli recuperabili con interventi limitati dalle strutture compromesse, oltre alle proprietà pubbliche e private, ai locali commerciali e agli appartamenti.
Una possibile base per la rigenerazione sarebbe quindi una banca dati edificio per edificio, almeno nel centro storico e nelle aree più fragili. La mappatura potrebbe raccogliere lo stato di conservazione, la destinazione d’uso, la proprietà quando giuridicamente conoscibile e le possibilità di riutilizzo. L’obiettivo sarebbe evitare di equiparare una casa non abitata per un periodo limitato a un immobile lasciato per anni in condizioni tali da creare problemi all’intero quartiere.
Tra norme, costi e utilizzi temporanei
Un passaggio normativo è stato compiuto nel luglio 2026, quando il Consiglio comunale ha adottato nuove disposizioni per ampliare e semplificare alcuni cambi di destinazione d’uso. Tra gli obiettivi indicati figurano il sostegno al commercio nel centro storico e la possibilità di rendere utilizzabili immobili finora frenati dai vincoli normativi. La modifica, tuttavia, non risolve da sola il problema, perché autorizzare una trasformazione non significa renderla automaticamente sostenibile dal punto di vista economico.
Molti immobili restano inutilizzati perché i costi di ristrutturazione superano le possibilità o la volontà dei proprietari. In altri casi incidono la frammentazione tra numerosi eredi, le dimensioni degli spazi o caratteristiche non più compatibili con il mercato. Limitarsi a imporre il recupero potrebbe produrre nuovi adempimenti senza risultati, mentre contributi non collegati a esiti verificabili rischierebbero di trasferire sulla collettività un costo privato.
Tra le alternative vengono indicati accordi per l’uso temporaneo, comodati di lunga durata, interventi di autorecupero e agevolazioni legate all’effettiva rimessa in funzione degli immobili. La legislazione regionale del Lazio consente, in determinate condizioni, proposte di recupero su proprietà private degradate accompagnate da un comodato d’uso fino a diciotto anni, al termine del quale il bene torna nella disponibilità del proprietario.
La sfida è dunque far convivere diritto di proprietà e interesse pubblico, individuando strumenti che permettano alla città di riutilizzare spazi già costruiti senza ricorrere automaticamente a nuove edificazioni. Per Viterbo, la rigenerazione urbana potrebbe partire proprio dal recupero del patrimonio esistente e dalla conoscenza puntuale degli immobili che oggi restano inutilizzati.