L’IVA non deve essere inclusa nel valore delle aree edificabili ai fini IMU. È il principio affermato dalla Corte di giustizia tributaria di primo grado di Foggia, sezione 2, con la sentenza n. 1565 del 2 settembre 2026. Secondo i giudici, il valore di mercato da utilizzare per determinare la base imponibile deve essere calcolato al netto dell’imposta eventualmente applicata alla compravendita.
La decisione punta a evitare una disparità di trattamento tra operazioni effettuate da imprese e compravendite concluse tra privati. L’inclusione dell’IVA, infatti, potrebbe far variare la base imponibile in funzione del regime fiscale applicabile al venditore o alla transazione. Per la Corte, invece, il valore rilevante ai fini dell’imposta municipale non può dipendere dalla natura imprenditoriale o privata dell’operazione.
Come si determina la base imponibile
Per le aree edificabili, la base imponibile IMU è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno a cui si riferisce l’imposta. Se nel corso dell’anno interviene una variazione del valore legata all’adozione di strumenti urbanistici, occorre fare riferimento al valore di mercato alla data in cui lo strumento diventa efficace.
La controversia esaminata dalla Corte riguardava proprio uno degli elementi da considerare per determinare il valore venale: l’eventuale IVA applicata alla transazione immobiliare. Dagli atti risultava che il valore indicato nell’avviso di accertamento comprendeva anche l’imposta. La Corte ha quindi ritenuto che l’IVA non dovesse concorrere alla determinazione del valore di mercato dell’area.
I valori utilizzati dai Comuni
I Comuni possono adottare provvedimenti con valori di riferimento per le aree edificabili, utili a orientare sia i contribuenti sia gli uffici tributi. Occorre però distinguere tra i valori approvati per i contribuenti e quelli destinati agli uffici comunali.
I primi sono stabiliti con deliberazione del consiglio comunale e servono a tutelare dagli accertamenti chi si adegua ai parametri indicati. Tali valori non producono effetti retroattivi. Quelli rivolti agli uffici, invece, possono essere individuati anche con deliberazione di giunta o determinazione dirigenziale e hanno la funzione di indirizzare l’attività di controllo. Possono inoltre essere utilizzati, con effetti retroattivi, per le annualità oggetto di accertamento.
In entrambi i casi, i parametri comunali costituiscono presunzioni semplici: il contribuente può contestarli fornendo elementi contrari. Nel procedimento esaminato a Foggia, l’accertamento sembrerebbe essere stato fondato su un valore individuato in una precedente sentenza di primo grado. Il punto decisivo, tuttavia, è che il valore utilizzato comprendeva l’IVA.
La pronuncia offre un riferimento per verificare gli accertamenti IMU relativi ai terreni edificabili. Quando il Comune utilizza prezzi di compravendita soggetti a imposta, occorre controllare che l’IVA non sia stata inclusa nella quantificazione del valore venale. Il criterio indicato dalla Corte mira così a mantenere uniforme il calcolo dell’imposta, indipendentemente dal regime applicato alla vendita.